9 Dic, 2022 By comercial@tuhogarenmadrid.com
La correcta tasación de una vivienda acelera su venta un 60%

La importancia de una correcta tasación de una vivienda para combatir los efectos de la inflación y no perder dinero en el proceso de venta es vital en el entorno económico en el que nos encontramos. Según el último informe de donpiso, la correcta tasación de una vivienda acelera su venta un 60% y aumenta el precio de cierre de la operación en un 10%. Y es que un activo residencial puesto a la venta por su valor real de mercado se vende en estos momentos en un periodo medio de 2-3 meses, unos 70 días.

Mientras, una vivienda sobrevalorada puede tardar en venderse, después de haberse rebajado el primer precio ofertado, un periodo medio de 5-6 meses, unos 170 días. Por otra parte, en el caso de una vivienda correctamente tasada, el precio de cierre de la operación acaba siendo una media de un 10% más elevado debido a que el inmueble no ha sufrido bajadas de valor y que en todo momento ha sido considerado por la demanda como un inmueble puesto a un precio acorde al mercado en el que se ubica y con más compradores potenciales interesados.

Bajar el precio del anuncio una vez publicado, ¿una solución?

“En España hay implantada tradicionalmente una cultura del regateo que perjudica mucho la mercado”. Así lo define el subdirector general de donpiso, que alerta de los problemas que acarrea la práctica habitual de algunos vendedores particulares de fijar a propósito un precio de salida más elevado contando con que va a recibir ofertas por menos dinero y contrarrestar así esa bajada.

“Es muy importante ‘escuchar’ al mercado. Si en los primeros quince días no se ha obtenido una respuesta favorable por parte de la demanda, se deberá contemplar la posibilidad de ajustar a la baja el precio ofertado de la vivienda. Además, se tendrá que revisar la estrategia comercial que se está llevando a cabo, desde el material audiovisual del anuncio, su visibilidad online y el filtrado de compradores potenciales, hasta la puesta en escena durante las visitas que se realicen al inmueble”, asegura el experto.

“Muchos particulares entran en una dinámica negativa de bajadas de precio sin sentido por la ansiedad de vender cuanto antes su vivienda, infravalorándola y alejándola del precio que realmente el mercado está dispuesto a pagar por ella. Este comportamiento es muy peligroso, pues estamos hablando de grandes cantidades de dinero. Para muchas familias se trata de los ahorros de toda una vida de trabajo”, alerta el subdirector general de donpiso.

Las tasaciones online siguen siendo poco fiables

En este sentido, donpiso hace hincapié en que la mejor opción sigue siendo contar con los servicios de un perito tasador especializado en la zona concreta en la que se encuentra ubicada la vivienda para que pueda tener en cuenta cómo se comporta el mercado de esa área, el precio de venta de los últimos dos o tres meses de los inmuebles que se han comercializado en esa misma zona y la evolución que puede tener el precio del activo en los siguientes meses. Además, tendrá que valorar ciertos intangibles y circunstancias específicas: características de la finca, distribución, luminosidad, vistas, comunicación, escuelas y comercios cercanos, etc.

De hecho, desde la inmobiliaria indican que las tasaciones online siguen sin ser fiables porque determinan el valor del activo a partir de unos parámetros genéricos para calcular el precio por metro cuadrado basándose, en la mayoría de los casos, en el precio publicado en ofertas de portales inmobiliarios o de fuentes como el Instituto Nacional de Estadística (INE), el Consejo General del Notariado o el Colegio de Registradores de la Propiedad, que son precios de viviendas vendidas hace un tiempo determinado y que, además, son datos que recogen únicamente el precio de venta escriturado, el cual no siempre coincide con el precio real de mercado de la propiedad. Por tanto, la tasación online no ofrece garantías a la hora de fijar una horquilla de precios en la que el inmueble pueda ser aceptado por el mercado.

9 Dic, 2022 By comercial@tuhogarenmadrid.com
El precio de la vivienda se incrementa un 1,1 % mensual en noviembre
  • El aumento en tasa mensual se modera cinco décimas respecto al dato de octubre y sitúa la variación interanual en noviembre en el 9,1 %.
  • Las ‘Áreas metropolitanas’ (+1,7 % mensual) y las ‘Capitales y grandes ciudades’ (+1 %) son los grupos donde más se ha incrementado el precio de la vivienda en el último mes.
  • El impulso alcista se modera en ‘Costa mediterránea’, ‘Islas’ y ‘Resto de municipios’.
  • La vivienda nueva y usada en España está un 18,6 % por debajo de los niveles de 2007, tras revalorizarse un 36,4 % desde sus mínimos.

A punto de cumplirse 15 años del precio máximo alcanzado en el ‘boom’ inmobiliario (diciembre de 2007, según las tasaciones de Tinsa), la vivienda media en España se encuentra un 18,6 % por debajo del nivel de entonces, tras haber incrementado su precio medio un 36,4 % desde agosto de 2015, cuando registró su mínimo durante la crisis.

Madrid, 9 de diciembre de 2022. –El precio de la vivienda en España mantiene el impulso alcista, aunque con una evolución más moderada. El Índice General de la estadística IMIE General y Grandes Mercados de noviembre, publicado hoy, se sitúa en 1.902 puntos, que supone un incremento del 9,1 % respecto a noviembre de 2021. En el último mes, el aumento del precio ha sido del 1,1 %, cinco décimas menos que en octubre, liderada por el grupo de “Áreas Metropolitanas” y “Capitales y Grandes Ciudades”.

Los principales núcleos de población y actividad económica marcan distancias en noviembre respecto al resto de territorios. “En el último mes, el impulso alcista en precios se mantiene en el grupo de Áreas Metropolitanas y, en menor medida, en ‘Capitales y grandes ciudades’, mientras que se modera en ‘Costa mediterránea’, ‘Islas’ y otros municipios de interior”, afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. Así, frente al aumento del 1 % y del 1,7 % mensual registrado en las capitales y las áreas metropolitanas, respectivamente, el resto de zonas se mantuvieron estabilizadas, con incrementos de entre el 0,0 % y el 0,3%.

En términos interanuales, todos los grupos reflejan incrementos de precios con respecto a noviembre de 2021. “Áreas Metropolitanas” acumula el mayor crecimiento (+11,2 %), seguido de “Capitales y Grandes Ciudades” (8,9 %) y las ubicaciones de menor tamaño del interior peninsular y costa atlántica recogidas en “Resto de Municipios” (7,8 %).

“La constitución de nuevas hipotecas se modera ante las previsiones de desaceleración económica inducidas por el cambio en la política monetaria del BCE que endurece los criterios de concesión de préstamos. Aun así, la demanda se mantiene activa, especialmente en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas”, afirma Arias.

Evolución desde máximos y mínimos postcrisis

El precio medio de la vivienda en España alcanzó su máximo histórico en diciembre de 2007, según las tasaciones de Tinsa. Tras un periodo de ajuste intenso en el precio, el valor medio en España tocó su mínimo en agosto de 2015 e inició una recuperación progresiva y heterogénea en los diferentes territorios. Actualmente, tras un incremento del 36,4 % el precio medio en España se encuentra un 18,6 % por debajo del máximo de 2007.

La mayor diferencia respecto a la época del ‘boom‘ inmobiliario se mantiene en la ‘Costa mediterránea’ (-31,1 %) y ‘Resto de municipios’ (-29,6 %). Por el contrario, el dinamismo de la demanda ha impulsado el valor de la vivienda en las ‘Capitales y grandes ciudades’ un 42,5% desde sus mínimos, situando el valor medio en este grupo un 17,4 % por debajo del máximo de 2007.  Los territorios insulares, mercados donde tanto el crecimiento de los precios en el boom como el descenso durante la crisis estuvieron más acotados, se encuentran un 10,9 % por debajo de sus máximos.

2 Dic, 2022 By comercial@tuhogarenmadrid.com
El impacto de las subidas de tipos que vienen: más gasto en hipotecas y menos consumo y ahorro

En las últimas semanas están creciendo a marchas forzadas las probabilidades de que este año suban los tipos de interés en la eurozona.

El mercado ya descuenta que la era del precio del dinero en los mínimos históricos del 0,0% ha llegado a su fin y que, por primera vez desde 2011, el Banco Central Europeo (BCE) se verá obligado a subir tipos para contener la escalada de la inflación en la zona de la moneda común.

La presidenta del organismo, Christine Lagarde, y vicepresidente, Luis de Guindos, han dejado entrever en los últimos días que esta decisión monetaria podría llegar en verano, y cada vez son más los analistas y economistas que dan por hecho que en la segunda mitad de año se sucederán varios incrementos.

Al menos, el euríbor a 12 meses ya está descontando fuertes subidas de tipos: el indicador de referencia para tres de cada cuatro hipotecas en España entró en terreno positivo en tasa diaria a mediados de abril y en los últimos días ya se encuentra por encima del 0,1%, lo que deja la media mensual provisional por encima del 0%, algo que no sucede desde principios de 2016.

Los expertos consultados por idealista/news afirman que con la subida del preco del dinero las familias y los autónomos perderán capacidad de consumo y ahorro por el encarecimiento de los préstamos, y alertan de que los sobrecostes podrían ser superiores a lo que se está contemplando actualmente en los próximos años.

2 Dic, 2022 By comercial@tuhogarenmadrid.com
¿Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo?


En lo que llevamos de año el euríbor ha escalado 3 puntos porcentuales, del -0,49% al 2,6%. Un ritmo de aumento muy superior al registrado incluso durante la burbuja inmobiliaria, en la que el índice tardó tres años en hacer ese mismo recorrido, pasando del 2,17% en septiembre del 2005 al 5,5% en octubre del 2008. Es decir, que las hipotecas se han encarecido en los últimos meses a un ritmo mucho más elevado que el de entonces. No obstante, las cifras actuales aún están muy lejos del máximo histórico.

En este sentido, cada vez más titulares de hipotecas variables se plantean ir a preguntar a su entidad bancaria por la posibilidad de cambiar su contrato de variable a fijo. La gran parte de las hipotecas se revisan anualmente, por lo que la subida continuada del Euríbor está teniendo un impacto directo en las cuotas hipotecarias de los españoles. Desde hace seis meses el principal índice de referencia de las hipotecarias variables pasó de negativo a positivo. Hoy una hipoteca variable media de 150.000 euros a 25 años y a la que ahora le toque revisión va a ser 228 euros al mes más cara, lo que arroja un total de 2.735 euros más al año. Por eso una parte de los consumidores ya está negociando con su banco para pasar a un tipo de interés fijo.

Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, así como presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI) y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), pone en contexto los números y asegura que “los tipos de interés actuales son moderados teniendo en cuenta la serie histórica. Es verdad que al venir de un periodo de tiempo de varios años en el que el Euríbor ha estado en terreno negativo, ahora parece que sean un obstáculo para una correcta financiación, cuando no es así”, subraya el experto.

Cambiar de tipo variable a fijo es posible y muy interesante para las hipotecas nuevas

En un contexto de encarecimiento de la financiación hipotecaria debido a las subidas de tipos impulsadas por el Banco Central Europeo (BCE), un hipotecado puede modificar el tipo de interés que rige su hipoteca. Hay que tener en cuenta que apenas se encuentran ofertas hipotecarias a tipo fijo con un interés inferior al 3%. No obstante, y si bien no es el mismo interés que se podría haber firmado hace seis meses, el propietario va a ganar en estabilidad en el coste mensual de su hipoteca, pues todo hace prever que esta tendencia al alza se va a prolongar durante los próximos meses. “Por eso recomendamos no esperar y, en el caso de encontrar una oferta hipotecaria competitiva, firmar cuanto antes”, avisa Hernández Reche.

“Siempre se pueden negociar las condiciones de una hipoteca durante la vida del contrato hipotecario. Eso sí, se debe tener en cuenta las circunstancias del hipotecado y su capacidad económica. En cualquier caso, en última instancia el cambio de tipo variable a fijo dependerá de la voluntad del banco”, indica el CEO de Tecnotramit. Los gastos de la negociación con el banco para el cambio de tipo de interés oscilan entre los 500 y los 1.000 euros.

Desde la empresa, una de las más importantes de España y Portugal especializada en dar servicios a entidades financieras y compañías inmobiliarias, también insisten en que hay que tener en cuenta cuándo se firmó la hipoteca. “En el caso de que la hipoteca haya sido firmada hace pocos años, el paso de variable a fijo puede interesar mucho más, pues es cuando se pagan la mayoría de los intereses. Las hipotecas más recientes tienen una afectación mucho más notable por las subidas de tipos, mientras que aquellas a las que les quede menos para el vencimiento notarán un impacto más bajo”, asegura el director general de la compañía.